quinta-feira, 30 de junho de 2016

Balancete Junho: Patrimônio ( + R$ 8.381,60 ) Lucro ( + 5.181,60) Rentabilidade ( 4,50%)



                                                                       Sessão Ações
                                                                    Sessão FII
            
                                                                    Consolidado  


                                                          Resumo do Mestre

  Junho foi um mês ao qual colhi uma ótima rentabilidade graças as incursões bem sucedidas feitas em alguns FII : janeiro, Fevereiro, Março, Abril, Maio.
    Para variar houve bastante decepção em alguns FII de tijolos! preços nada condizentes com o cenário atual  macroeconômico.
   No mês de junho me blindei em shoppings, cada vez anda mais difícil achar fundos satisfatórios em lajes corporativas&Logísticas, diversos fundos com preços proibitivos sem margem de segurança para eventos negativos como vacância&Revisional.

                                                             Sessão   mico do Mês
Inaugurando uma sessão na qual comparo rendimentos de determinado FII em relação ao ano anterior, "uma imagem vale por mil palavras".
                                                      


                                                             Premio Mico do Mês.


                                                              Sessão Golden FII


                                              
Uma imagem vale por mil palavras!

Agora prestem atenção aquele FII bonitão pagando yield altissimo no longo prazo pode perder para um fundo com yield não tão atrativo, porem com certa constância em seu rendimentos " Fica a dica"
FII mico tem de pagar muito mais Relação&Risco retorno satisfatória , margem de segurança é obrigatório neste tipo de incursão.

Boa sorte em seus investimentos By mestre dos Dividendos.
                                                               

domingo, 12 de junho de 2016

Quando preparo encontra a oportunidade " Movimentações do mercado Imobiliario na bolsa tupiniquim"


                                          Colhendo louros da aquisição hostil "CBOP"


No post referente aquisição hostil postei um mini racional do porque estava fazendo tal operação  baseado em uma estratégia um tanto quanto arriscada , mas que poderia se revelar muito satisfatória em termos de M2 com desconto + Fluxo de caixa + Qualidade construtiva.

  Ao que tudo indica pessoal da grifo também avistou esta mesma oportunidade: Dados do relatório do HGRE referente ao mês de maio "Durante o mês de maio-16, o Fundo aumentou a sua participação no Edifício Jatobá para 75,21%,através da compra de cotas do fundo Castello Branco Office Park FII (CBOP11)."

 Recordando: No mês de maio rolou um leilão de mais ou menos 30 milhões de cotas, leilão este que  jogou preço das cotas para uma faixa de 560 até 580, avistei boa oportunidade ao preços vigentes, fiz alguma incursões nessa faixa.

Ao final do mês rolou mais uma rodada de 3 milhões com desova ao 600 preço limite qual considerei como sendo justo frente ao fluxo de caixa futuro do empreendimento, embora 620 média atual ainda esteja interessante podemos dizer que boa parte da promoção foi absorvida pelo mercado, atualmente temos poucos vendedores para muito compradores.

  Entrei pesado com dinheiro das  vendas em  NTNB-S 2019 "deveria  ter comprado mais cotas" , porem resolvi adquirir um pouco de SHPH para fazer um hedge caso preço vieste despencar  afundado desempenho de minha incursões até então bem sucedidas.

    Logo depois de avistada oportunidade abocanhei 45 cotas  garantindo um aluguel mensal de : 244 reais  yield médio de 0,88% sobre capital investido, "mestre renda fixa anda pagando mais! será?11%a.a sem capacidade de valorização do principal contra 11% a.a com capacidade de se transformar em mais de 12% caso empreendimento fique totalmente locado "esqueceram também  reajuste no alugueis? mesmo que parcialmente dada dificuldade da economia seria quase impossível em cinco anos ocorra pelo  menos dois ajustes pelo IGMP nos contratos vigentes o que elevaria mais ainda retorno sobre capital investido.  Além da matemática preço cota ajusta para cima quando existe expectativa de reajuste,  na renda fixa  principal fica intacto incidindo apenas juros sobre principal.



 Levando em conta mercado atual que anda aceitando receber 0,80 a.a de fundos badalados acreditando ser  grande negociata " O que me faz refletir" que negócios como este pode demorar acontecer novamente, salve alguma exceções como tributação, crise sistêmica,   rescisão de contrato etc.

Só para constar que ainda não inseri variável " Custo oportunidade" uma Selic rodando em 10 % renderia  na renda fixa 8,50% líquidos , mesmo em caso hipotético de tributação estaria ainda acima do custo do dinheiro acima dos 9%.

Resultado carteira após incursão :Renda antiga Vs Renda atual impactada principalmente reajuste
, fim da RMG, Vacância.

Ao final da promoção consegui uma valorização sobre capital investido de + 7% em cima do preço das cotas o que daria um valor  líquido  lastreado no valor de mercado de 2 mil reais já descontados impostos, obviamente não pretendo vender, mas cabe ressaltar " boas compras em momento oportunos tendem catapultar capital investido"promoções assim são  cada vez mais raras e devem ser aproveitadas sempre que possível.

No próximo mês estarei aportando uma quantia  maior do que minha média habitual de 3 mil reais referentes aos valores de renda extra auferidos no período base, cravarei de uma vez por todas  minha escalada no dividendos para algo acima de 1000 reais a.m.

Neste mês foram aportados : 3200 de aporte + 900 de reinvestimento alocados em  fundos de shopping para balancear portfólio depois da aquisição massiva em lajes corporativas, com este incursão atual acredito estar fechando este mês próximo ao  teto de 1000 a.m.

Minha meta anual deve ser batida já no próximo mês "140 mil" reais, o que que me fez rever algumas projeções,  resolvi orçar minha metas para 150 mil reais ao final deste ano!

Renda fixa : Ainda avisto algumas galinhas mortas no mercado de fundos imobiliários,pretendo aproveitar tais oportunidades até que não haja nada interessante em minha carteira para se comprado.
Então me voltarei para CDB& LCI de banco médios e pequenos visando reconstituir meu caixa.
Ações: Não tenho  avistado muitas oportunidades dado nível recordes em provisões nos bancos " Itau" " Bradesco" tem muita empresa grandes quebrando, isso vai refletir no balanços de bancos nos próximos meses, fora um burburinho danado sobre extinção do JCP.
Não tenho observado preço tão atrativo frente ao desafios  lucro desta instituições  para próximos dois anos, sempre será mais fácil precificar fundo imobiliários do que ações de bancos.
                             

Boa sorte em seus investimentos.