terça-feira, 31 de maio de 2016

Balancete Maio + ( 4.974,96) = 130.420,46 Rentabilidade = ( 1,85%)


                                                              Sessão TD Finalizada                              
                                                           Sessão Ações Bancos                                                            
                                                        Sessão Fundos Imobiliários         
                                                           Sessão Consolidada.


                                                                      
                                                                          

               
                                                                            

                                                                  Resumo do Mestre.

   Ações em queda, principalmente devido ao  presidente do Bradesco dando aquela mão amiga para afundar  índice Bovespa.

  Tesouro direto posição finalizada como antecipado  em post anterior " lucro líquido de 18%" , consegui vender títulos por taxas atrativas, próximo passo " CDB" " LCI" dane-se governos populistas, sem paciência de emprestar dinheiro para alimentar vadiagem esquerdista e maracutaia keynesiana.

    Fundo imobiliários: alta modesta principalmente devido ao fundos ficarem ex dividendos na data de hoje.

    Compras do Mês: 38 mil reais alocado em fundos imobiliários " SHPH11 e CBOP11", previsão de alugueis para próximo mês 913,92.

     Aportes: Mesmo marasmo de sempre , mediana de 3000 mil reais mês = 60% da minha renda mensal somando todas receitas possíveis, salário + renda de minha esposa + dividendos + Extras + Bicos.

    Resposta aos bananeiros que vivem colocando obstáculos em seus objetivos, principalmente afirmando que não da para aportar com salário baixo "Chupa essa cana!" estou na luta desde 25 anos atualmente com 30, quando iniciei nos investimentos aportava todo meu salário de pião  que mal dava 700 líquidos ao mês.

  Objetivos: Primeiramente nem penso no milhão, mas sim em superar meus passivos com uma bela coluna de ativos, se tudo correr bem ao final de 2017 deve ter alcançado tal objetivo.
  Segundo passo  dobrar numero de ativos para cada passivo , por ultimo  obter uma margem para reposição inflacionário&vacâncias posteriores nos empreendimentos " Um passo de cada vez" " Uma batalha de cada vez" Um objetivo de cada vez".

Boa sorte em seus investimentos " Mestre dos dividendos"



segunda-feira, 23 de maio de 2016

Aquisição hostil, Temer sem firmeza + colapso da dívida pública.

                                      Olá caros investidores do blogosfera de finanças.

Neste post em especifico tratarei de uma estratégia muito arriscada,  pouco recomendando aos iniciantes no mercado de  fundo imobiliários " Aquisição hostil".

    Afinal do que se trata?  Aquisição hostil nada mais seria do que uma tática muito usado por incorporadoras no mercado imobiliário real , resumindo seria  ato de comprar prédios com enorme desconto no m2, boa projeção de fluxo de caixa futuro, qualidade construtiva, boa localização etc.

  Como proferido anteriormente IFIX descolou rumo a  alturas restando poucos fundos com possibilidade upside , diria que existe pouca margem de segurança nos preços atuais, principalmente caso venha ocorre uma tributação.

   Afinal porque ifix sobe rumo ao céu?

  Temos duas variáveis para analisar: Liquidez & juros futuros, levando em conta que  nosso mercado se revela restrito com baixa liquidez  se comparado ao mercado acionário, acontece um efeito muito muito conhecido no mercado financeiro " Funil" .
 Efeito  funil geralmente ocorre quando um grande player tenta entrar em um mercado de baixa liquidez, como existe pouco vendedores para um grande volume financeiro normalmente preços tendem se deslocar abruptamente.

    Como  grandes players trabalham? Antecipando cenários por meio de analises macroeconomias, montante e desmontando posição de acordo com informações e drives estatísticos.

   Qual  seria o drive atual? Queda de juros futuros + divida pública em trajetória exponencial.
    Em que isso afeta nós pequenos investidores ? Tudo, geralmente temos de prestar atenção no volume financeiro dos institucionais, pois eles  são responsáveis por altas nababesca ou quedas  repentinas, observe que sempre que um grande players desmonta&monta posição sempre amparado pelos seus drives estatísticos , afinal quem em sã consciência iria despejar milhões em um mercado de baixa liquidez.

   Bom sabendo desse drives fica fácil montar  cenários simulando  resultado em planilhas financeiras.

     Bom mas o que isso tem haver com aquisição hostil & colapso da dívida pública?

    Recentemente nosso governo interino  estimou um rombo fiscal de 170 bilhões de reais muito pior do que os números sub estimados pela gestão da quadrilha vermelha, quando obtive acesso a estes números percebi que estágio degradação esta mais avançados do que imaginava para não  dizer crítico.

   Acontece que um rombo fiscal desta magnitude resta ao governo 3 opções.
  Aumentar impostos e reduzir despesas.
  Diminuir impostos e privatizar tudo que for possível.
  Alongar nossa dívida correndo risco de ficar insolvente adiante.

Primeiro item : Porque  ortodoxia convencional não consegue dar conta desta crise? Simples nossa crise não seria algo convencional, resumo da obra  ela foi criada pela nova matriz econômica a partir da crise subprime americana em  2008 "  Pela  lógica keynesiana nosso estado intervém no mercado por meio da taxa de juros,estimula crédito de baixa qualidade por meio dos bancos públicos.

Tal política econômica leva em  conta apenas  curto prazo, sempre soa  como uma  medida que serve para mascarar , fazendo uma crise pequena que poderia ser tratada por um ajuste Ortodoxo convencional se tornar um leviatã daqui alguns anos.

    No keynesianismo geralmente se combate a  crise de  hoje criando uma crise maior futuramente, abre-se mão da sustentabilidade de longo prazo pela visão  de curto prazo, por este fator sempre será o sistema econômico preferido dos políticos, afinal não será em meu mandato que esta crise vai estourar ! KKKK

  Todo sistema social democrata tem como base política keynesiana, mesmo pela lógica keynesiana existe uma possibilidade de alongar  ciclo de crescimento fazendo uma bolha de crédito demorar décadas para  estourar,temos um exemplo atual  "China"  na ultimas 2 décadas, nossa amigos chineses vem crescendo seu PIB exponencialmente  por meio da  manufatura&tecnologia aumentando sua produção sucessivamente criando bolhas artificiais que são compensadas por crescimento do pib também artificial.

    Obviamente quando tal bolha estourar será algo calamitoso para economia mundial!
    Já reparou que todos grandes players ficam atônitos todas vez que existe possibilidade de queda do pib da China? pois é meu camarada se a China parar de crescer seu PIB continuamente" Teremos uma versão atual de  1929." Grande sacada da China seria fazer transição para uma economia de consumo , como vão fazer isso não faço a mínima ideia.

     Porque aumenta impostos será inevitável, porem  ao final deve  agravar ainda mais nossa crise!
 Primeiramente aumentando base de impostos com uma das maiores cargas tributaria para uma pais emergente jogaria toda curva exponencial de arrecadação ainda mais para baixo, isso já vem ocorrendo nos últimos anos.

    Dizem alguns economistas que nossa carga tributaria gira  em torno de 33 %, exatamente aonde arrecadação do governo tende cair quando alíquotas de impostos são majoradas e aumentadas.
  Agora vamos ao racional: Se você tem uma empresa X  sofrendo com a crise perdendo receita bruta, além de estar extremamente alavancado, faria o que se a incidência de imposto sobre seu lucro bruto foste ainda maior?

   Opção 1 Demitiria&venderia ativos da empresa.
   Opção 2 Aumentaria ainda mais seu endividamento até chegar insolvência.
   Opção 3 Passaria aumento de impostos para  produto final, correndo risco de não vender nada.


   Geralmente fica-se com opção 1 e 3
Mais desempregados + crise + Impostos = menos arrecadação  etc.


Diminuir impostos e privatizar tudo que for possível.
Quando possuímos uma empresa extremamente endividado existe uma única solução:vender ativos para saldar as dívidas, porque seria diferente com nosso estado.
Resumo nosso estado precisa diminuir ou corre risco de ficar insolvente.

Alongamento de  nossa dívida correndo risco de ficar insolvente adiante.

Aqui mora um perigo pois quanto mais tempo passar sem que seja feita reformas necessárias , mais nosso governo vai recorrer para rolagem da dívida até que nossa dívida se torne insustentável o que poderia vir já  nos próximos anos caso trupe vermelha ainda estive-se no poder " Afinal todo esquerdista sempre foi mestre em fazer burrice econômica com seus modelos irracionais marxistas vide Venezuela, argentina etc.


  Mestre o que isso tudo tem haver com aquisição hostil?

  Como dito anteriormente assim que soube que números eram bem piores do que imaginava, fiz alguns cálculos, percebi que a  trajetória da dívida se revela explosiva, além disso temer já começou vacilar na mão dos esquerdistas vagabundos.

  Não coloco minha mão no fogo pelo temer! levando em conta  bando de vadio esquerdista que temos nesse pais, resolvi liquidar minha posição no tesouro direto ficando quase 100% em ativos reais "FII" mesmo que  preço esteja um tanto quanto esticado, além do risco tributario : Levei todos este fatores na simulação dos cenários futuros.

Não vou esperar esta bomba estourar daqui uns anos , lembre-se calote nunca será   fim do mundo: Temos duas opções produzir uma hiperinflação para pagar a dívida ou reduzir  tamanho do estado.

Como tem muito vadio esquerdista neste país,  estamos caminhando para primeira opção! ainda existe outra opções como aumentar dívida externa pegando dinheiro do FMI, majorar resgates de títulos diminuindo prêmios pré acordados, seria  uma especie de  semi calote Etc, resumo da obra: cansei de emprestar dinheiro para governo salafrários  corruptos, quase 90% dos títulos estão na mão dos bancos privados, ainda existe outro pilantragem que nosso governo pode adotar sem que precise recorrer para hiperinflação, estatizar ITAU&Bradesco.<<< Transformando num banco do Brasil porcaria .

Levando em conta  diversos drives  resolvi apostar que nosso governo vai pelo caminho fácil , um governo que não tem coragem de peitar vadio estatista não possui meu respeito, a gota da água foi abertura do ministério da cultura além de  fundir ministérios sem extinguir verbas.
Foda-se caso me tributarem meu dinheiro não empresto até peitarem este pessoal esquerdista, principalmente  controlando nossa  dívida pública.

Explanei até aqui porque resolvi vender meus títulos " Notas" não tome este artigo como decisão de investimentos, tente estudar  números tomando suas próprias decisões de investimentos independente de opiniões alheias, estou aqui apenas expondo meu racional.

OBS: Analisem um gráfico da  bolsa argentina Merval depois que o pais quebrou em 2001.

Liquidei meus títulos com uma rentabilidade bruta de 16% líquida em um ano "  nada mal", porem a custa das loucura do governo.

Com dinheiro + aporte mensal consegui um montante de 38 mil temers, eis que  resolvi fazer uma aquisição hostil.

Estudando diversos fundos da minha carteira e observando mercado diariamente : Encontrei uma oportunidade quase única em um leilão de CBOP11.

Para quem não conhece este fundo: Principal ativo da carteira do HGRE11 qual possui 69% de participação neste empreendimento tamanha qualidade do mesmo, possui como inquilinos Eletropaulo com contratos até 2027 ocupando 7 andares , tal contrato foi revisto recentemente concederam um  desconto escalonado de 3 anos  com alongamento posterior até 2027 , Azul com contratos ate 2020 ocupando 3 andares e Odontprev ocupando 2 andares e meio

Sem sombra de dúvida inquilino mais fraco do empreendimento: Azul linhas áreas.

O fundo ainda possui uma laje corporativa desocupada, anda cobrando preço por m2 alinhados com a região de Alphaville em torno de 55 m2.

Qualidade construtiva de primeira qualidade, além de possuir sistema autônomos de tratamento de esgoto.

Margem operacional de 90%   que considero acima da média para o setor !



Paga atualmente 5,20 por cota, com  cada cota girando em torno de 560 até 600 perto da mínima histórica de acordo com período Histórico gráfico , sua  RMG terminou em  setembro de 2015.

O fundo ainda possui um desconto de 20% a 25%  sobre VP , 50% da torre jatobá em Alphaville,  possui apenas 547 cotistas, sendo que boa parte das cotas esta na mão de tubarões de mercado,  um PL de  106 milhões  ou  6586,19 cada m2.


Com diversos dados em mãos montei alguns cenários lastreado no  " Estudo de Viabilidade" simulando fluxo de caixa futuro, revisionais, desocupações, cálculos de fluxo por laje  etc, de posse do estudo  resto foi fácil, um dia destes estava rolando um leilão que movimento 30 milhões de reais  com um grande player saindo fora,  foi algo repentino consegui pegar alguma cotas a preço módicos, porem logo  promoção acabou tive de me contentar com cotas mais caras.

Meu retorno médio saiu por volta de 0,88 yield a.m rendendo em cima de 45 cotas  , resolvi  balancear minha carteira adquirindo 20 cota de SHPH11 melhor fundo de shopping do mercado, este fundo paga muito pouco,  mas todo ano este fundo consegue crescer sua distribuição, além possuir uma baixa desvalorização tamanha qualidade do empreendimento.

Obviamente que aquisição do SHPH11 foi visando reduzir  beta da carteira que ficou bem agressivo  dependente do desempenho do  CBOP,  se cair compro mais se manter aloco em outros de beta menor.

Balanço final aluguel de 300 a 330 mês.
Ficando minha carteira extremamente concentrada em CBOP11 risco grande, porem  quase impossível ficar com 100% de vacância.

Estimo que daqui em diante terei mensalmente um retorno de  900 a 950 de aluguel mensal fora reajustes das agências este ano mais dividendos das ações de banco.




                 Apresentação do empreendimento Castelo Branco Office Park.


                                                                                    

              Apresentação do empreendimento Shopping pátio Higienópolis.





Resumo.

Aquisição hostil: Compra com volume agressivo visando ganhar na quantidade de cotas, pode ser usado tanto  para comprar vacância física tanto para comprar qualidade por preço módicos.
Estratégia arriscada não recomendada para iniciantes , risco alto de concentração em um inquilino ou imóvel base.
Seria preciso fazer um estudo de viabilidade do empreendimento , região , inquilino, fluxo de caixa futuro, capacidade geracional etc.




Boa sorte em seu investimentos.