segunda-feira, 31 de outubro de 2016

Balancete Outubro ( + 11.638,70) ou + ( 7,08%) rentabilidade + ( 6,83%)



                                                         Sessão Ações Bancos
                               
                                                   Resultado Itaú Unibanco 3T16
                                                                         


                                                    Sessão FII        
                                                                                                    
         
                                                                                                                                                         

                                                    Trabalhador do Mês             

                                                                         
                                                      Mico do Mês



                                                                                 

                                                      Sessão  resultado consolidado
                                                                          

                                                    Resumo do mestre

 Mais um mês corriqueiro se  passou na vida deste pequeno investidor.

Bolsa de valores: Mais um mês de altas históricas e otimismo exacerbado por parte do investidores, por estes dias começou a sair alguns balanços  trimestrais, até este exato momento todos em  linha com esperado no mercado, alguns acima da média outro nem tanto.

    Balanço do banco  Itaú  em linha com esperado por minha persona , apesar que um dos fatores que mais me  preocupava  sempre foi a clara tendência a obter uma ligeira estagnação no lucro líquido projetado para os próximos anos,  além do   retorno sobre intermediação financeira + carteira de crédito, porem nada para se preocupar no curto prazo.

   Fundo imobiliários: Otimismo em alta por aqui! só esqueceram de avisar  mercado imobiliário real, por hora estou comprando vacância e já penso em voltar para renda fixa por não enxergar muita possibilidade de boas compras no curto prazo, enquanto houver vacância de qualidade no mercado estou levando e talvez faça alguns ajustes pontuais em FII de shopping meus prediletos para projeto IF.

Rentabilidade: Nada se esperar de uma carteira montada no fundo do poço,  segue decolando com  ativos de renda variável, com toda certeza já bati minha meta anual faz muito tempo, começo enxergar com bons olhos a casa dos 200k.

Dividendos: Mais um mês de monotonia do recebimento de proventos, por hora segue meta de 1200 a.m até final do ano vigente, valor este  que pagaria meu condomínio e aluguel com certa margem de segurança.
Metas para próximo ano segue sendo cobrir  alimentação com proventos mensais,  sendo este gasto mensal o segundo maior gasto de meu orçamento familiar após aluguel.
                                                     

                                             Mestre contanto dinheiro final do mês.

                                                        

quinta-feira, 20 de outubro de 2016

Mestre Asset " Um pequeno investidor surrando CDI"



     Olá nobres leitores como de praxe minha carteira altamente direcional montada em cima de modelos de precificação adaptadas por minha persona do mercado imobiliário real para mercado financeiro, atualmente tenho tido excelente desempenho.


Alguns dados estatísticos lastreado nas cotações atuais:

                                                                                         

O que me faz ter certeza que meu setup operacional  realmente se revela acertado, pelos menos  no momento atual, mesmo quando carteira ficou negativa boa parte da queda foi minimizada pela alocação a mercado em ativos escolhidos a dedo para me favorecer em um cenário mercadológico adverso.

 Embora isso tenha pouca relevância para minha estratégia como um todo: Afinal se cai-se 20% amanhã para mim pouco importaria, pois meu objetivo primário é comprar ações&FII com valor intrínseco abaixo de seu potencial ou seja  opero em cima do fluxo de caixa que o negócio pode gerar.

Quando mais caro um FII é negociado em relação ao fluxo de caixa futuro ajustado pela inflação, consequentemente  maior  risco e menor retorno geracional ao seus cotistas, mesmo racional é valido para ações; obviamente que estimar fluxo de caixa futuro de uma empresa é muito mais complexo do que em FII.


Todo esta argumentação parte de algumas premissas lógicas  fundamentais " Para quem gostaria de entender de onde tirei estes conceitos " Convém estudar  literatura  adequada" Graham e warren buffet.

Segue alguns conceitos importantes para tomada decisão.

 - Margem de segurança: Este conceito determina qual grau de segurança em comparação ao investimento de menor risco, ter margem de segurança significa que se um investimento possui maior risco este deve oferecer margem de segurança em relação a outro investimento de menor risco.

Caso um investimento esteja sendo negociado sem a devida margem de segurança, tende existir grande chances de levar uma invertida de mercado ou seja estatisticamente  falando as chances de levar uma invertida seriam muito maiores.

Exemplo: Supondo que determinado investimento conservador pague exatos 0,70%  líquidos ao mês contra outro investimento agressivo pagando os mesmo 0,70%, obviamente as chances de perder dinheiro são maiores no segundo investimento.

Como determinar qual investimento possuir maior risco ?

Por questões rudimentares podemos supor que não existe uma formula 100% eficaz para determinar qual   investimento possui maior risco afinal cada  investimento é suscetível a uma variedade de risco pré determinados pelo mercado aonde investimento esta inserido; resumindo para cada mercado existe um tipo de risco a ser devidamente mensurado, neste respectivo cenário o correto seria analisar toda cadeia de riscos dentro de um determinado mercado.



 Para que o post não fique demasiadamente longo irei me focar apenas no método de seleção em ativos que uso para escolher meus FII e determinar minhas entradas.

Como determinar se um FII esta sobre precificado ou  sub precificado?
- ABL 100% ocupada x m2 praticado na região ( - ) custos operacionais = Receitas líquida
- Numero de estoques regionais , se alto possui maior risco se baixo menor risco
- Contratos de preferência atípicos e de longo duração
- Contratos típico com multas relevantes
- Inquilino com situação financeira suficientes para manter compromissos assumidos no contrato.
- Qualidade construtiva
- Localização
- Média de absorção líquida regional
- Custos de construção
- Plano diretor regional
- Benefícios fiscais da região
- Infra estrutura regional
- Custos operacional para se rodar empreendimento
- Taxa de juros futura líquida de imposto
- Política macroeconômica adotada pelo governo
- Fase do ciclo imobiliário
- Ciclo de crédito
- Analise  estatística do ativo em questão " Caixa, alocação, vencimento de contratos etc
- Analise de  demandas judiciais do imóvel



Após todas estas baterias de estudos determinado qual preço justo da cota .
- Caso a cota seja cotada acima do valor que considero como justo congelo aportes
- Caso a cota esteja dentro da linha ou abaixo do valor que considero como justo mantenho aportes.
- Se todo mercado estiver acima da linha do preço justo congelo aporte ou compro  renda fixa e fundos de papeis.


 Nossa mestre tu olha muita coisa!
Sim não existe uma formulinha matemática simples, se foste assim só teria milionário na bolsa.
Precisamos nos cercar  de estatísticas confiáveis para tomada decisões acertadas, muitas vezes estas estatísticas só são viáveis por meio de pesquisa de mercado e acesso consultorias imobiliárias.

Alguns pontos a ser considerados ao longo da vida útil do pequeno investidor.

- Você não vai conseguir alto desempenho operando noticia manipulada
- Não vai conseguir alto desempenho consultado indicador de analista de corretora.
- Quando todo mundo estiver falando em bolsa é a pior hora para se investir em bolsa.
- Quando todo mundo estiver falando no final do mundo é a melhor hora para se investir em bolsa.
- O mercado é um perfeito maníaco depressivo,  algumas vezes fica extremamente otimista embora  fundamentos macros, micro e político não colabore para sua tese.
- Analisar ativos com profundidade é arte! algo muito além do que uma mera analise de múltiplos, caixa , dívida e ROE, tem de procurar pelo em ovo nos balanços e estudar indicadores por fora.
- Quanto mais entendemos sobre um determinado nicho ou  negócio,  consequentemente maior será percentual de acerto ao longo dos anos de mercado.
-  Preço importa!  isso é um fator matemático e pouco tem haver com filosofia de investimento.
- Se tu soubéssemos de antemão o  que grandes investidores fazem eles não seriam mais grande investidores.
- Ninguém sabe para onde a bolsa vai, porem a  única coisa que daria para estimar por meio de estudos aprofundados é  quando um negocio esta sendo negociado muito acima da capacidade geracional "
- Não conheci ninguém que ficou rico comprando uma empresa que vale 10 vezes sua capacidade geracional, mas já conheci pessoas que ficaram ricas comprando empresas muito abaixo de seu valor intrínseco
-  Determinar o valor real de um ativo é 50% matemática e 50% arte.
- Cada investidor possui uma taxa totalmente subjetiva de  tolerância ao risco.
- Quanto menos girar patrimônio melhor.
- Operacional de trade apenas com capital alocado a risco, lucro deve ser reinvestido em valor.
- Na alta somos tomados pelo sentimento de ganância e  na baixa pelo medo, domine este dois sentimentos e finalmente consiga sobreviver no longo prazo.
- Quanto maior for seu aporte menor será necessidade de se correr riscos em demasia, lembre-se aporte alto da para ficar rico até com poupança, se você é um destes iluminados que aporta 10 mil + por mês reveja seu conceitos de risco  e aporte em ativos  com alto índice de segurança, obviamente que seu retorno será menor ,porem isso é compensando pelo alto volume de investimento.



Quem tem setup operacional vencedor opera em cima dele e não vende sua formula no mercado, resumindo ter desempenho acima do benchmark padrão é coisa para poucos já que envolve muito estudo, se foste jogar todas variáveis que estudo para tomada de decisões teria de escrever nó mínimo uns 20 posts seguidos.

Faço estudos  porque gosto e quero ter desempenho acima do CDI , caso contrario ficaria com dinheiro parado em CDB ou LCI , até mesmo títulos públicos como fiz ano passado quando liquidei minha carteira de renda fixa no fundo poço e comprei fundos imobiliários e ações na baixa por observação uma relação risco retorno fenomenal.

Alguma vezes errei outras acertei: Na arte da compra fiz exatas 53 entradas em ativos de renda variável dentro deste curto período de analise, recentemente contabilizei apenas 6 entradas abaixo do preço de mercado atual.




Capital investido até o momento R$ 129.424,71

























































































































Lucro Bruto atual: R$ 43.552,25





Vamos falar de dividendos: Alguns dados para conferir como anda carteira do mestre em 2016, recebi alguns dias atrás  bonificação de minha parca participação do capital social do Itaú, ao todo 28 ações pelo preço médio de 20,053757640185 ,  ações estas que foram devidamente incorporadas na carteira, atualmente minha carteira  conta com  um total 308 ações do Itáu e 110 ações do Bradesco, rentabilidade média de 43,76% no ano, até momento foram contabilizados R$ 325,98 reais de dividendos&JCP , acarretando em um  retorno de 3,79% sobre capital investido.



                                             Tabelas contendo JCP&Dividendo ações.

                                             Tabelas contendo lucro líquido e Alugueis FII.

                                                          Alugueis 2016                                               

                                                             Dividendos 2016
                          


O bolo esta aumentando muito devagar inicialmente dado pouco tempo de minha carteira, isso levando em conta que uma carteira de  dividendo demora no mínimo 10 anos para reaver capital investido, obviamente que isso depende muito do lucro das empresas e da fase atual do mercado com lucro pequenos e crescimento  marginal de lucros.
Custo muito entender como  Bovespa tem poucas empresas para se tornar sócio, pois a cada balanço que estudo  constato uma nova decepção, em nossa bolsa da para conta nos dedos  empresas para ser sócio visando perenidade e crescimento patrimonial, não mais que 25 empresas! triste realidade da bolsa tupiniquim.



Boa sorte em seus investimentos.


segunda-feira, 10 de outubro de 2016

Estoques & Mercado imobiliario FII.

  Uma das premissas básicas para quem pretende se  aventurando no mercado imobiliário, consultar indicadores para tomada de decisões realmente acertadas, enumerei abaixo alguns indicadores importes para tomadas de decisões ao longo do tempo.


- Estoques = Total de metros quadrados construído.
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-Absorção bruta = Capacidade de absorção total por m2 dentro de um período analisado.
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- Absorção líquida=  Absorção bruta ( - ) desocupações em determinado período de amostragem ou seja absorção real em determinado período analisado.
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- Taxa de vacância regional = Taxa de vacância média em determinada região.
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-Qualidade construtiva : Sistema de classificações , Fonte "Núcleo de Real Estate"
- Classe AAA: representa o topo da escala, compreendendo os empreendimentos que apresentam a mais alta qualidade, no que se refere aos padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais.  O edifício para ser certificado nessa classe deve ter projeto inovador, alto nível de tecnologia embarcada, excepcional padrão construtivo, preocupação com a qualidade do ambiente de trabalho, total controle do usuário sobre seu ambiente, atenção à imagem externa da edificação e localização de destaque dentro da malha urbana, este último atributo utilizado apenas na classificação regional.  Por conta do elevado grau de inovações de projeto e tecnologia embarcada, esta condição é considerada quase invulnerável, no sentido de que, decorrido o prazo de validade da classificação de 3 anos, é muito improvável que a condição competitiva do edifício seja adversamente afetada por evolução dos parâmetros empregados nos mercados de edifícios de escritórios para locação, em termos de materiais e processos construtivos, desenho arquitetônico, tecnologia disponível e estruturação organizacional das empresas.
- Classe AA: classe que compreende os empreendimentos que apresentam qualidade muito alta com relação aos seus padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais, sendo que esta condição, decorrido o prazo de validade da classificação, não é significativamente vulnerável a previsíveis evoluções no mercado.  Nesta classe, os edifícios devem apresentar projeto com alguns elementos inovadores, padrão construtivo muito alto, preocupação com o ambiente de trabalho, bom controle do usuário sobre o ambiente e alguma preocupação com a imagem da edificação.  Durante o processo de certificação, o empreendimento deve apresentar uma condição ótima de aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes, sendo admissível a não incorporação de tecnologias ou atributos de projeto inovadores, por exemplo.

- Classe A: os empreendimentos considerados nesta classe apresentam qualidade alta com relação aos seus padrões construtivos e de tecnologia de sistemas prediais, entretanto, percebe-se a ausência total de quaisquer elementos de sistemas prediais inovadores, sendo também percebido que alguns  elementos de projeto arquitetônico que poderiam melhorar a qualidade do ambiente de trabalho não foram incorporados.  A aderência aos mais altos padrões é muito pouco vulnerável, mas ainda assim, decorrido o prazo de validade da classificação, essa aderência pode ser mais vulnerável, que a aderência das classes superiores, a previsíveis evoluções dos parâmetros empregados no mercado em termos de materiais e processos construtivos, desenho arquitetônico e tecnologia disponível no edifício.
- Classe BBB: esta é considerada uma classe intermediária nas escalas e assim, os empreendimentos com esta classificação normalmente apresentam um bom padrão de qualidade construtiva, porém sem qualquer inovação, e identificam-se algumas falhas de projeto.  Normalmente neste caso, a qualidade do ambiente de trabalho, nas áreas privativas, vai pouco além das funcionalidades básicas de um edifício comercial.  Verifica-se uma boa aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes, porém, expirada a validade da classificação, essa aderência é provavelmente mais afetada adversamente, que a aderência das classes superiores, por avanços no setor de real estate.- Classe BB: verifica-se, nos empreendimentos desta classe um padrão de qualidade apenas regular, não se percebendo uma preocupação específica com relação à qualidade do ambiente de trabalho nas áreas privativas.  Além disso, são oferecidos serviços prediais básicos, sendo que o usuário típico tem pouco controle sobre as funcionalidades dos mesmos (conforto térmico, iluminação, etc).  Regular aderência do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes.  Decorrido o prazo de validade da classificação, é provável que essa aderência seja fortemente afetada pelas evoluções no setor.
- Classe B: os empreendimentos desta classe apresentam qualidade construtiva mínima e muito vulnerável.  Os atributos de projeto impedem que sejam realizadas intervenções no sentido de promover melhorias na qualidade do ambiente de trabalho.  O usuário não tem qualquer controle sobre a oferta de serviços prediais, os quais apresentam nível funcional suficiente para que o empreendimento opere em condições regulares, durante horários normais de trabalho.   Expirada a validade da classificação, é muito provável que esteja bastante obsoleto para usuários corporativos.


- Classe C: esta classe abrange os edifícios que apresentam inadequação do estado detectado para os atributos do edifício aos mais altos padrões de construção vigentes.  O usuário não tem qualquer controle sobre os sistemas prediais, sendo usual a instalação de sistemas independentes, sem projeto ou integração planejada com o restante dos sistemas prediais.  O patamar de qualidade é altamente vulnerável.  Além disto, após o prazo de validade da certificação, é bastante provável que o edifício passe a ter qualidade desprezível e não mais se enquadre na escala de classificação.


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Área Boma: Principal método de medição de área adotado para a comercialização de áreas de lajes corporativas. Permite uma melhor comparação de áreas entre empreendimentos, levando em conta espaços que tenham tanto uma utilização exclusiva da unidade autônoma quanto os que servem de suporte geral do condomínio.
- Aluguel praticado por m2 = Aluguel dividido pela área Boma ocupada,
Resultando desta pequena conta aluguel praticado por m2 no empreendimento analisado.

 -  Ciclo imobiliário: Correlação direta com  PIB , políticas de crédito do governo&Bancos e do poder de comprar real da população.

Depreciação - Perda do valor anterior de mercado de um imóvel ou terreno. A depreciação pode ocorrer em função de vários fatores, como mau uso e falta de conservação do bem, degradação socioeconômica e deficiência de investimentos públicos na região, falta de atrativos para novos projetos imobiliários e demais investimentos privados, momento desfavorável da atividade econômica do país, entre outros.




      A importância de se consultar estoques regionais.
Um dos principais indicadores para tomada de decisões acertadas, principalmente para quem opera no mercado imobiliário "numero estoques regionais" de posse deste indicador podemos estimar pela absorção líquida quando ocorrera inversão do ciclo imobiliário, obviamente junto dos demais indicadores citados acima.

Ciclo imobiliário favorável: Numero de estoques em baixa + elevação no poder de compra da população + política de crédito expansionista, embora  ultima variável seja responsável direta pelo descalabro e  diversas crises ao longos de séculos no mercado imobiliário " Bolha imobiliária inflada pelas políticas de crédito do governo".

A eterna repetição das crises: Emprestar para indivíduos com baixo histórico de crédito + conceder subsídios para setor de incorporação = Bolha imobiliária.


Quando comprar e quando vender?

Em teoria: Observamos qual fase ciclo imobiliário se encontra de acordo com as políticas econômicas adotas pelo governo + consultas de indicadores imobiliários diversos.


- Boom market: Política de crédito expansionista + juros baixos
- Estagnação: Política de crédito em contração + elevação de Juros com aumento de vacância gradativo
- Recessão: Política de crédito restrita + elevação de juros com aumento de vacância substancial.
- Depressão: Política de crédito inexistente + elevação de juros com aumento de vacância generalizado.



                             Cinco gráficos ilustrando conceitos correlacionados acima.



-  Numero de estoques tem correlação direta com taxa de vacância.
- Aluguel por m2 tem correção direta com taxa de vacância e numero de estoques.
- Numero de estoques tem correlação direta com ciclo imobiliário.
- Ciclo imobiliário tem correlação direta com  políticas macroeconômicas adotas.


Quanto maior for o  numero de estoques e menor taxa de absorção, consequentemente mais tempo para elevação dos alugueis praticados por m2, ou sejá mercado extremamente favorável ao inquilino.

Porque acredito que nosso Mercado imobiliário tende ficar ruim pelo próximos 4 anos:
- Queda no poder de compra real da população
- Numero de estoque chegando até 2018
- Diminuição das áreas ocupadas com  recuperação judicial de muitas empresas.
- Altos custos para se manter imóveis vagos , consequentemente forçando redução do aluguel praticado por m2 .