sexta-feira, 29 de julho de 2016

Balancete Julho: Patrimônio ( + 12.604,85) Rentabilidade Mensal ( 6,77%) Anual ( 24,29%)

                                                                  Sessão Ações
                                                                      
                                                                      Sessão FII
                                                                           
Sessão Consolidado
                                                            
                                                               Sessão Mico do Mês.
                                           Premio Trabalhado do Mês vai para "SAAG.


Premio Mico do Mês vai para "CBOP"
                                                                    Sessão Extra
                                                                King Kong do ano.




Resumo do Mestre.
Mercado de Renda variável continua numa subida insana, porem esta alta não vem acompanhada de  fundamentos  " Pura especulação"  expectativa do mercado em relação ao governo de Michel temer, fora chuva de dinheiro vindo da super bolha EUROPEIA & Norte Americana " Keynesianos fazendo burrice no primeiro mundo desde  anos 2000 " Ai meu camarada não tem como " galera gringa vem especular na bolsa tupiniquim.

 Como havia dito alguns meses atrás, ficaria sem fazer  aportes  em ações de bancos caso preço justo não se apresenta-se pessoalmente a minha persona , porem como de praxe em nosso mercado " JUNK Especulação" não só não se apresentou como preço disparou ,  balanços vindo recheados de PDD com  prejuízos bilionários; não se assustem com balanços de bancos nos próximos dois anos " índice de inadimplência nas alturas aliado uma chuva de recuperações judiciais programada para segundo semestre.

Fundos imobiliários de lajes corporativas: Incrível como  todo mês algum fundo de minha carteira apresenta queda nos alugueis  " seja por revisional ou abertura de vacância", para piorar o mercado pirou na batatinha jogando  cotação no céu sem levar em conta mercado imobiliário real OBS: A alta foi alavancada pelos Investidores Institucionais "Famosos Bolsa Selic" estes investidores ativos são totalmente afoitos , porque não compraram em janeiro quando mercado estava dando entrada clara com grande volume?, mais do que  explicado porque existe  muito gestor levando paulada da Selic ou perdendo no longo prazo para fundos passivos.

Bom para mim que comprei na baixa, mais quem entra agora tem de aguentar segurar vacância  sem garantias de ganhar de um bom fundo de papel ou mesmo renda fixa convencional.

Nos próximos meses meu retorno para renda fixa será eminente , talvez faça um aporte ou  outro em FII de acordo com as condições de mercado, tudo vai depender muito de meus estudos lastreados em precificação apontarem para compra eminentes ou não, existe alguns FII que ainda podem dar entrada mais estes devem entrar na linha de corte  qual estipulei para jogar dinheiro na renda fixa ou seja mais um mês de subida fica fora da linha de corte.

MD mas preço em FII não importa! Quem disse isso ?
Vamos a matemática básica.

Digamos que tu seja  dono de uma  laje corporativa com 200 m2 de área Boma, supondo que  aluguel na região rode em torno de  100 m2, quanto será o máximo que esta laje corporativa  com 100% de locação?

Simples: 200 x 100 = 20 mil mensais
Da quantia bruta abate despesas para manter este fundo rodando "voala" sobra receita líquida!
"Ponto final" este é o máximo de lucro que seu fundo imobiliário passivo pode gerar, difícil mesmo  será ficar 100% locado durante um longo período de tempo.

Agora vamos supor que este fundo fique  uns 3 anos rodando com 40% de vacância, lembra do post anterior?
Vacância tem custo de condomínio que reduz mais ainda a receita distribuída para cotista, perde-se tanto em receita distribuído como em custo oportunidade.
Vamos parar com esta mania de comparar estratégia de FII com ações , pois se trata de um investimento  completamente diferente.

Maiores dúvida de uma olhada no post anteriores qual explico direitinho que  indicador mais importante para um FII é a  Margem operacional.

MD to carregando muito fundo com vacância o que fazer? vender?
Definitivamente não! Vacância faz parte do negócio, porem tem de saber lidar com vacância exigindo descontos ou usando bom velho gerenciamento de risco.

Compre mais fundos de Papel ou deixe dinheiro na renda fixa, pois comprar vacância exigi um preço com desconto " principalmente quando existe um caminhão de estoque de m2 quadrados fora empreendimentos para competir com seu fundo imobiliário .

Boa sorte em seus investimentos.




terça-feira, 26 de julho de 2016

Tabela de Alugueis - Primeiro semestre 2016


                                 Alugueis de Fundos Imobiliários: Primeiro semestre  2016

                                             Click na Imagem para melhor Visualização.
Fundo Imobiliários.

Junho:R$ 941,98
Acumulado 2016: R$: 4.306,41

Ações Bancos:

Junho: R$ 21,94
Acumulado 2016: R$ 154,36

Consolidado Junho:R$ 963,92
Consolidado Ano: R$ 4.460,77
Alugueis&dividendos: foram totalmente reinvestidos  até este exato momento.Ao todo foram investidos R$:119.644,71 de aporto novo.
Valorização: Juros recebidos + valorização de mercado: R$ 30.355,29 no período analisado até este exato momento.



terça-feira, 19 de julho de 2016

Compras mensais com lucros irreais .

Depois de algum tempo sem postar compras mensais dada monotonia e falta de tempos para postagens mais elaboradas, eis que avistei uma nova possibilidade de fazer incursões bem sucedidas, sem mais delongas " Compras do mês".

HGRE11 2 cotas compradas por 1149,99 totalizando um montante de R$ 2299,98
Valor de mercado atual: 1230,00 
Lucro operacional das compras: 2460,00 ( - ) 2299,98 = 160,02 ou + 6,96% em valores arredondados  8 meses de aluguel.

HGLG11 3 cotas compradas por 1049,99 totalizando um montante de R$3.149,97Valor de mercado atual: 1130,00
Lucro operacional das compras: 3.390,00 ( - ) 3.149,97 = 240,03 ou 7,62% em valores arredados da quase 9 meses de aluguel.


Lucro consolidado: HGRE: 160,92 + HGLG 240,03 = 400,95



Na ótica aritmética  significa que teria de desembolsar R$400,00 reais a mais para compras mesma quantidade de cotas aos preços praticados atualmente no mercado secundário.

Espero que tenham entendido que spread  faz toda diferença no longo prazo ao contrario do que alguns analistas de mercados vivem alardeando que basta comprar sentar acima e daqui 20 anos estará rico.

Decore algumas regras básicas para sobreviver no mercado de FII.

1 Aporte ganha de taxa.
2 Compras em momentos oportunos: Alavanca seu retorno.
3 Nunca siga analistas de mercado faça seus próprios estudos.
4 De preferência para FII com melhor custo beneficio na hora de executar compras mensais.
5 Quando mercado fica eufórico pergunte sempre aos fundamentos: Alta Especulativa ou fundamentada? " Sardinhada adora compra na alta e vender na baixa" Quando na verdade para se ganhar dinheiro temos de fazer exatamente ao contrario.

- Se FII entrarem em campo proibitivo  não pense duas vezes aporte em renda fixa,  seria melhor perder um pouco por excesso de zelo do que entrar no oba oba pagando conta do mercado.
Tem FII bons a preços camaradas atualmente? tem sim!, mas estes FII vem entrando em campo proibitivo, aliada  baixa  margem de segurança para eventos negativos como vacância&revisional.

Tu acha mesmo que aquele empreendimento imobiliário local  "Rodeado de estoque de m2" recém chegados ao mercado +    "Queda no poder de compra do brasileiro médio" conseguiria locar por 120 m2?;esquece se muita anda conseguindo locar por 95 m2 ou 100 m2, quando não se concede carência entre outros artifícios para segurar inquilino.

Lembra do custo de carrego explicado no tópico anterior ?

Se não vou refrescar sua cuca! O dinheiro para manter vacância sai do bolso do cotista, só para constar quanto maior for cotação do FII maior será a taxa de ADM do Gestor, quanto maior a taxa do gestor  "menos dinheiro na mão do cotista."

Usem sempre da  margem operacional para estimar quando de dinheiro esta ficando na mãos de terceiros e quanto esta ficando na mão dos cotistas.

Margem ruim exigi preço menor!

- Nunca opere apenas baseado na curva de juros futuros!  investir em FII vai muito além do que uma variável binária;  lembre-se um  modelo de precificação vencedor sempre vem acompanhado de diversas variáveis,  junção de todas estas variáveis lhe da maior probabilidade de acertar boas compras ou ficar de fora em momentos oportunos.


Não isso não tem nada haver com bola de cristal, muito pelo contrario,  observe quantas compras venho acertando ao longo do ultimo ano.

Lhe digo que fiz tudo ao contrario dos analistas de mercado e não tinha nada haver com sorte , mas sim com matemática aliada aos estudos aprofundados de mercado.

Claro que tu pode considerar não fazer estes estudos  ficando na  média do mercado, mas na outra ponta tu vai precisar aumentar seus aportes " Bom mesmo seria se tu consegui-se fazer os dois", mas confesso que é muito difícil de conciliar mercado e trabalho.


Resumindo ou tu aporta como um cavalo ou vai ter de se virar para conseguir efetuar melhores compras,  mesmo assim corri risco de ter menos patrimônio do que fulano que aporta duas vezes mais que ti.

Agora se tu conseguir conciliar aportes + estudos = Dinamite pura
Observe atentamente meus aporte não são nada balísticos como muitos da blogosfera, porem praticamente dobrei  valor da minha carteira em um período inferior a um ano.

Rentabilidade no ano: 20%.
Rentabilidade acumulado:22%
CDI: 16,75%
IPCA:10,52%.
Aporte mensal: R$:4500,00

Boa sorte nos investimentos.


sábado, 16 de julho de 2016

Indicador exclusivo desenvolvido pelo Mestre " Margem Operacional" em fundos Imobiliarios.


 Fala gurizada da blogosfera:  Neste tópico irei mandar a real sem enrolações expondo algo que vocês nunca aprenderam em fórum algum do gênero " Fundo imobiliário" muito menos com corretoras de valores, além de  supostos analistas de mercado: Sem mais delongas  " Margem operacional".
Que diabo é isso mestre? Margem operacional como analiso este indicador ?

Simples meu caro: Primeiro tu precisa enumerar todas  receitas do fundo mensalmente, depois enumere todas despesas mensais e por ultimo usar formula matemática: Receitas ( - ) Despesas = resultado, Resultado ( / ) Receitas = Margem operacional.

Vamos fazer isso na prática seus porras !

Entra na porra no site da gestora , mas Mestre não sei onde fica!  Porra tu investe em fundo e não sabe onde pegar as informações contábeis " Ta sabendo bem em irmão,  toma aqui seu diploma de sardinha!

Link direto para o site das três principais gestoras&ADM de ativos do mercado.

Rio Bravo:http://www.riobravo.com.br/Paginas/fundos.aspx
BTG:https://www.btgpactual.com/home/assetmanagement.aspx/FundosInvestimentoImobiliario
Griffo:https://br.credit-suisse.com/site/publico/imob/imob.seam

Com a porra do site em mãos vamos entrar no link do seu fundo Imobiliário .

Como exemplo vou entrar nas informações contábeis do fundo TBOF e RNGO:

TBOF11:  Entre na  guia do fundo na sessão "informações financeiras" do mês corrente, caso não tenha  saído Informe contábil do mês corrente  tente usar informe contábil do mês anterior; lembrando sardinhada é para fazer acompanhamento mês a mês durante ano todo,  no final do ano tire uma média do desempenho do fundo&Gestor.


                                         Click na imagem abaixo para melhor visualização.
Mãos a Obra sardinhada iremos começar somando todas despesas do fundo no mês corrente.

Receita com aluguel:3.634.167,71
Receita com estacionamento:167.030,24
Outras receitas:12.000,00
Receitas com cotas de fundo referenciado:20.154,84
Receitas com cotas de fundo de renda fixa:84.100,19
Receitas com arredondamento de distribuição:20,74

Pegue todas estas linhas contábeis  somando uma por uma,  deste modo chegaremos na receita bruta do empreendimento no mês corrente.


Receita Bruta:3.917.473.72

Repita todo processo com as despesas:

Despesas de condomínio:664.731,98
Despesas com taxa de administração do imóvel:121.624,23
Despesas com IR sobre resgates cotas de fundos de renda fixa:40.531,40
Despesas com postais:7.970,40
Despesas com taxa Bovespa:662,07
Despesas bancárias:23,00
Despesas com taxa Selic:7,39
Despesas com auditoria externa:2.041,67
Despesas com consultoria jurídica:300,00
Despesas com serviços de avaliação:744,03
Despesas com tributos municipais e federais:801.363,53
Despesas com taxa de administração do fundo:134.195,91
Despesas de cartório:442,75
Despesas com taxa de fiscalização da CVM:5.749,76

Despesas Bruta:1.780.388,12



Margem operacional maio:

Receitas ( - ) Despesas = Resultado
Resultado ( / ) Receitas = Margem Operacional.

Receitas:3.634.167,71 ( - ) 1.780.388,12 = 1.853.779,59

Resultado: 1.853.779,59 ( / ) 3.634.167,71 = 0,510097 x 100 = 51%
Conclusão:  do total das receita arrecadadas em maio 49% foram para cobrir despesas e 51% ficou como lucro líquido.

Péssima margem: Agora vamos estudar  porque deste péssimo resultado .

- O fundo vem pagando multa de IPTU retroativo  " ultima parcelando vencendo este mês:"
Despesas com tributos municipais e federais:801.363,53

- O fundo tem aproximadamente 35% de vacância a qual impacta nas despesas de  condomínio.
Despesas de condomínio:664.731,98


A mestre sou comprador de vacância nato kkkkk é mesmo seu merda tu sabe que vacância tem custo de carrego? Nem sabe que é isso né seu porra!

Como comprar vacância corretamente?  Com desconto na cotação , pois abaixo do preço embute  margem de segurança adequada para impacto nas receitas.

Exemplo  fundo X paga 10 reais líquidos ao mês .
No próximo mês este fundo abri vacância,  além de não receber mais 10 reais líquido tu terá que arcar com as despesas do imóveis vazios afetando seriamente  distribuição do fundo.

Tu perde duplamente tanto em receita Recebida como em custo de carrego , somando estas duas variáveis afetando seriamente a margem operacional do fundo.


                                            Porra mestre como tu controla tudo isso ?



O que acontece quando as despesas superam as receitas?

Você será diluído para pagar despesas do fundo por meio de subscrição de novas cotas ou mesmo descontando dinheiro do valor contábil de suas cotas, "Fodeu mestre não sabia disso."

Repetindo: Como  comprar vacância adequadamente?

Tem de embutir  risco de carrego no preço da cota , principalmente caso cota esteja sendo negociada  muito acima das expectativas reais do mercado imobiliário "vacância comendo solta" aliado aos estoques de m2 chegando para competir com seu empreendimento no mercado, convém pagar  barato para refletir custo de carrego.

Compre apenas bons fundos com margem operacional boa , controle seu risco  de acordo com a margem operacional&vencimentos dos contratos.

Tem diversos macetes para  controlar  risco da carteira, mas por hoje vamos parar por aqui.

Boa sorte em seus investimentos.



domingo, 10 de julho de 2016

Tratamento tributario em FIIS.

 - Tenho notado um certo interesse recente dos neófitos da blogosfera ao se adentrar no universo dos fundos imobiliários, geralmente este investidor por possuir pouca experiência no mercado imobiliário vem carregado de diversas dúvidas em detrimento de como o produto fundo Imobiliário é estruturado entre outros pormenores ao qual irei tratar em artigos distintos.

- Primeiro de tudo seria preciso entender como se da o tratamento tributário de um Fundo Imobiliário.

- FII  nunca foi  isento de imposto de renda como alardeado ao sete cantos ! O que existe em termos de regulamente seria uma exceção a regra concedendo um limite de isenção para investidores pessoas físicas " Sardinhas da bolsa".

- Pessoas físicas que detêm volume inferior a 10% do total do Fundo são isentas de Imposto de Renda nos rendimentos distribuídos e tributadas em 20% de Imposto de Renda sobre eventual ganha de capital na venda da cota.

Iremos analisar este tratamento tributário com mais afinco:

- Giro de 20% sobre qualquer lucro contábil, detonando assim uma grande diferença para o mercado acionário, se tratando de mercado acionário dispomos de isenção de 20 mil reais mensais em negociações ao qual incide uma alíquota de 15% sobre qualquer lucro  que supere o limite de isenção pré estabelecido mensalmente.

- Ai meu camarada lhe digo! Quer  auferir lucro com trade em  FII?  prepara-se para encher o rabo do governo de imposto, pequeno investidor  tende a auferir custos operacionais proibitivos para um capital ainda pequeno.

- Resumo não compensa!: Anda iniciando no mercado e quer fazer trade?  vai para mercado acionário a qual possui custos operacionais capazes de manter um lucro líquido mais atraente ao longo do tempo.

- Quais as modalidade de trades compensam em FII?

- Pelo meus estudos Swing trades e positions trades!
Day trade esquece pois longo prazo custos operacionais iram lhe fazer perder dinheiro .

- Swing Trade: Apenas com grandes volumes compensando assim giro semanais.

- Position Trade:Seria  Ideal,  tu carrega por um ciclo e se desfaz de grandes posições, operando com grande volumes e poucas movimentações.

- Lembre-se Alíquota onerosa de 20%  quanto menos giro melhor.

- A  tal da tributação que o governo vive alardeando tende arrecadar muito pouco, como disse tubarão já paga imposto de rendas sobre distribuição, apenas sardinhas qual tem participações inferiores a 10% no empreendimento são isentos.

- Supondo  que mesmo arrecadando pouco nosso governo queira sentar o nabo  na  galera do baixo clero inserindo imposto de renda na fonte, como ficaria  nosso incipiente mercado?

- Primeiramente nosso  mercado iria ajustar alíquota de imposto de renda na fonte, supondo que seja parelha com a renda fixa deve girar em torno de  15% sobre distribuição mensal.

- Supondo que uma cota qualquer  custe  100 no mercado secundário, nosso  governo pretenda inserir uma alíquota de 15% de IR sobre distribuição mensal, como se daria tal ajuste nas cotas do mercado secundário ?

- Simples nosso mercado descontaria 15% da alíquota no preço das cotas mantendo assim os mesmos patamares de distribuição anteriores, "resumindo nosso governo derrubaria em 15% preços no mercado secundário."


                                              Click na Tabela para melhor Visualização.
                                                    Tabela sem Alíquota de Imposto.
                                        Tabela com Alíquota de Imposto de 15% na Fonte.


Duvida  de vários neófitos no mercado de  FII: Preciso estudar  produtos FII em fóruns do gênero?
Meu amigo vai ler relatório imobiliário estudar contabilidade que tu ganha mais  KKKKK
Lhe digo com plena convicção a maior parte dos participantes de fóruns de FII sabem tão pouco sobre  produtos adquiridos  quanto um  Peru em Festa de natal.

Para realmente entender do produto seria preciso viver como profissional da área imobiliária:ler relatórios de consultoria especializadas consultando M2 fazendo a contabilidades dos fundos, mesmo assim tudo isso para realmente dizer que entende um pouco deste investimento, este macetes tu não aprende em fórum algum pode apostar.

Já ouviu falar falar em custo operacional, custo de carrego, absorção bruta, estoques de m2, margem operacional, vacância física, vacância financeira, Perenidade, qualidade construtiva, gestão ativa, passiva ou mista,ciclo imobiliário, m2 sobrevalorizado, m2 subvalorizado, escassez relativa, custo de construção etc etc.

Então meu amigo se tu não tiver interiorizado todos estes conceitos é um forte candidato a seguir conceitos equivocados de mercado comprando em topos e vendendo em fundos, comprando produtos sobrevalorizados e sendo diluído pelos mal ADM do mercado.

No próximo poste irei inserir vários indicadores adaptados por mim do mercado acionário e imobiliário.

Boa sorte em seus investimentos.