segunda-feira, 30 de novembro de 2015

Balanço Patrimômial Novembro 2015


                                                    Resumo da Posição TD
                                                    Resumo da posição FII.
                                                      
                                                     Carteira Consolidada.
                                                  
                                                             Rentabilidade TD
                                                             
                                                                 Rentabilidade FII
   
                                                 Rentabilidade consolidada 2015
     

                                                Distribuição Setorial.
                                                             
                                                   Vacância Física ABL.
                                                     
                                                 Gráfico de rentabilidade 2015.
                                                     Evolução patrimônial 2015.


 Resumo do mestre: Nenhuma novidade substancial no cenário macro, apenas algumas  prisões na lava jato  "André Esteves" , no próximo meses aguardo forte emoções acompanhado da  piora do cenário macroeconômico.
Investidores  experientes alertando: Este foi um dos piores anos para renda variável na ultima década tirando obviamente a crise sistêmica de 2008, aguardemos todo  desenrolar da crise no  próximo ano, acompanhado  da recessão econômica, déficits nominais na dívida pública, aumento acelerado do desemprego.
Td voltou a pagar taxas atrativas, as  taxas devem ficar muito interessantes  para quem pretende iniciar posição, FII estão capengando   vacância& revisionais seguem aumentando.
   Meu patrimônio vem aumentando exponencialmente a uma taxa média de 5% ao mês, conforme o bolo aumenta menos efetivo se torna cada  aporte.
   Futuramente pretendo montar uma reserva de liquidez em pós fixados ,  por hora vou tocando o barco  economizando como sempre.
   Pretendo fechar ano com 100k!meu próximo aporte será mirrado pois estou  acumulando dinheiro na poupança, se preparando para  bola de neve de aumentos nominais nos diversos serviços públicos e privados.
     "Todos os dia me pego sonhando com a distante IF, uma longa jornada  dura e longínqua" Para não me desestimular tenho mantido um sistema de metas graduais substituindo um passivo por um ativo.
Ao final desta maratona inicio a  "fase 2" repor inflação, por ultimo a  "fase 3" fazer sobrar algum dinheiro para reaplicar nos FII e TDS da vida.
A primeira fase acredito que dure cerca de 3 ou 4 anos pela minhas contas, tenho me esforçado para espremer dinheiro de todos os lados possíveis,  dificuldades para conseguir combater inflação pessoal.
Grato mestre dos dividendos.



sexta-feira, 20 de novembro de 2015

Dividendos aporte do Mês "Resumo outubro"

Dividendos Outubro: R$ 501,90
Aporte do Mês : R$ 5.000


                                                             RNGO11

                                                Compras: RNGO11 26 cotas

  Notas: A ultima receita bruta veio complementada por um saque no caixa cobrindo assim uma queda sobre a receita bruta advinda dos alugueis, resultado de  renegociações e carências concedidas pelo gestor.

Vacância anunciada para janeiro de 2016: Conforme informado no relatório do mês de agosto inquilino Scopus notificou interesse em não renovar a locação dos conjuntos 31e32 do bloco B,que deverá ser desocupada a partir de 31/01/2016.

Scopus ocupa um percentual de 7,60% da torre Padauiri e 3,80% sobre total da ABL alugada até o momento.

Renda real deste fundo ira cair substancialmente no próximos meses fruto de carências aliadas a desocupação em janeiro, estimo que a renda real já acompanhada do calculo da desocupação& carências fique na casa dos 0,67 por cota, portanto este fundo pode apresentar novas janelas de entradas adiante.

Estratégia: Aproveitando ajustes no preços dos  ativos para aumentar posição.

                                               Compras: "ABCP11" 250 cotas
Notas: Neste fundo não há novidades receitas se mantém em patamares ajustados.
OBS: Um fundo que paga 0,75% em média no máximo 0,80% pelos preços atuais.
Porem sem dores de cabeça no que tange algumas surpresas inesperadas: O fundo é tradicional antigo e resiliente pagando pouco porem em dia, em minha estratégia este fundo serve como ancoragem ou hedge de patrimônio.
Estratégia: Aproveitando a crise do varejo para aumenta minha posição.

                                            Compras: "HGBS11" 1 cota
                                                                 





Notas: Este fundo apresenta uma queda acentuada em suas receitas principalmente nos 3 últimos meses queimando mais de 1 milhão por mês de seu caixa para manter a distribuição nos patamares atuais, risco goiabeiras penhora do CRI que representa 11,86%  do patrimônio líquido do fundo, atualmente considero este fundo de alto risco, porem com o atual  preço acredito que o valuation deste fundo compensa  todo complicação advindas da crise no varejo e possível penhora futura do CRI.

Estratégia : Aproveitando a crise do varejo para aumentar minha posição.

Notas: Aumentando participação no setor de shoppings.

                                             Curva de dividendos atual.

Observem 2016 mal começou e já estamos tendo rodada de carências,  vacância também segue aumentando, como sempre agentes do mercado tentam antecipar nosso futuro,  num cenário de estagflação  sobre oferta de lajes corporativas dificuldade em diversos setores chaves da economia como varejo e construção civil,  setores cíclicos dependentes do crédito.

A  inflação atual anda castigando empresas e consumidores arduamente,  enquanto o dragão no for domado nossa rotina de juros alto será uma variável constante, basta algum desenvolvimentista do governo tentar influir usando maquiagem contábil como feito anteriormente para que o delicado quadro fiscal se deteriore ainda mais.

Investidores :  Analisem  números aliados aos  indicadores economicos se mantendo longe da especulação gringa que costuma rolar na bolsa brasileira.

Lembrando que em termos de fundamentos nossa economia não melhorou em  nada! muito pelo contrario existe um rombo enorme na previdência, cofres públicos etc..  fiquemos atentos aos números  mais distante da especulação da bolsa tupiniquim.

O brasil chegou a um ponto que não da mais para usar velhas formulas de aumentar impostos e mandar a conta para o setor produtivo  consequentemente para a classe média.

Ajustes grades estruturais não podem mais ser adiados mais por nossa classe política & empresarial temos que tomar ciência que caso continuemos no modelo atual chegaremos no fundo do  abismo nos próximos anos.

Entre estes ajustes: Os principais são diminuição da maquina pública, fins dos subsídios estratosféricos financiados pelos BNDES,  entendermos de uma vez por todas que enquanto ficarmos dependentes do setor de commodities com suas enormes variações  ficaremos a mercê de receita não recorrentes para fechar a conta, finalmente enfrentarmos de vez o fantasma da infra estrutura que assola o pais desde os colonos aliado com a  baixa produtiva de nossa indústria , em suma questão estruturais que qualquer político populista sempre adia: Usando velhos jargões economicos como tabelamento de preços administrados,maquiagem fiscal para esconder  toda incompetência e ingerência estatal.

Até mais caro investidores.

                                                         

segunda-feira, 16 de novembro de 2015

Guia do Mestre dos dividendos "Como calcular a rentabilidade de seu FII"

Guia rápido"mestre dos dividendos."

Como calcular  rentabilidade dos FII.

Calculando preço médio

100 cotas compradas por 100 reais.

“Só uma dica você pode inserir custos operacionais no preço médio de compra”

Primeira compra: 100 x 100= 10.000,00
Total de Custo operacionais: 15
Total compra: 10.015,00

Segunda compra: 100 x 100= 10.000,00
Total de Custo operacionais: 15
Total compra: 10.015,00

Calculando preço médio
(Total primeira compra + Total segunda compra)/Quantidade de cotas = Preço médio
(1.015,00 + 1.015,00)/200 = 100,15

Como calcular a rentabilidade dos FII em caso de venda.

Preço médio de compra * Quantidade de cotas = Resultado
Preço de venda *Quantidade de cotas = Resultado
Preço médio de compra (-) Preço de venda
= resultado ( – ) 20% de imposto ( – ) Custos operacionais na venda = resultado líquido.

Exemplo:
Primeira compra:
RNGO11 (10 cotas a 75,90) 10 x 75,90 = 759,00 + custos operacionais (6,00)= 765,00
Segunda Compra:
RNGO11 (10 cotas a 77,00) 10 x 77,50 = 775,00 + custos operacionais (6,00) = 781,00

Calculando preço médio

(765,00+781,00)/20 = 77,30
Multiplique pela quantidade de cotas.
20 * 77,30 = 1.546,00

Como calcular Ganho de capital na venda.

Digamos que tu queira vender as 20 cotas adquiridas anteriormente.
Preço médio 77,30 X 20 = 1.546,00

Preço de venda = "80,00"
80,00 X 20 = 1600,00 – preço de compra = resultado bruto
1600,00 – 1546,00 = 54,00

Deduzindo custos operacionais
Total de custos operacionais venda: 6,00
54,00 - 6,00  = 49,00

Deduzindo Imposto de renda
"20% sobre ganho líquido"
49,00*20% = 9,80

"Observação:Imposto retido na fonte dedo duro de 0,005% operações normais e 1% operação day trade poder ser deduzido dos 20% antes de gerar a darf."
O valor de (0,005%) operações normais 1% operações day trade  incide sobre lucro bruto  " serve para sinalizar a receita federal que  o investidor efetuou uma operação de venda ou alienação como preferir."
Cabe ressaltar que 0,005% do valor bruto sinaliza para receita o montante efetuado na operação, portanto nada de tentar da jeitinho brasileiro omitindo valores pois a receita federal tem como saber o valor da transação pela matemática financeira.


Resultado líquido: 49,00 - 9,80 = 39,20


Como calcular Rentabilidade do período.
Resultado líquido = 39,20 + proventos distribuídos referente quantidade de cotas vendidas.
Exemplo
Resultado líquido =39,20
Proventos distributivos no período de analise referente a quantidade de cotas = 20,00
Some: 39,20 + 20,00 = 59,20

Divida 59,20 pelo preço médio compra das cotas.

Exemplo
Lucro líquido + Proventos = 59,20
59,20 / 1546,00 = 0,0383%
Multiplique por 100
100 x 0,0383% = 3,83%
Rentabilidade sobre o preço médio de compra = 3,83%

Como saber o rendimento real

Pegue sua rentabilidade líquida 3,83% divida pela inflação do período de analise ” IPCA acumulado”
Digamos que no período o IPCA foi de 6% consulte a calculadora do cidadão para saber a inflação acumulada do período.

Como calcular o rendimento real.
Exemplo.
(1+Rentabilidade)/(1+IPCA)-1
Rentabilidade 3,83% = 0,0383
Inflação acumulada 6,00% = 0,06
(1+0,0383)/(1+0,06)-1
(1,0383)/(1,06)-1
0,979528 -1
-0,021792
-0,020472*100
-2,047170 arredondando fica – 2,05%