sexta-feira, 30 de outubro de 2015

"Balanço Patrimonial Outubro"


                                                Resumo da Posição                                               
                                                  Rendimento Real TD                      
                                              Rendimento FII
                                        Visão geral dos Yields oferecidos no fechamento.     
                                      Rentabilidade Tesouro direto pelo sistema de cotas.           
                                    Rentabilidade FII pelo sistema de cotas.                          
                                  Rentabilidade geral pelo sistema de cotas.
                                 Total de dividendos recebidos até o momento.


                                                     Resumo do mestre.

      "Fala queridos leitores" neste mês quem elevou boa parte do  percentual foi minha carteira de títulos aliado a um bom makting timing  feito com um % da  alocação anterior provenientes dos títulos pós fixados, resumo da obra  minha carteira ficou um pouco acima da média  levando em conta nossa atual conjuntura econômica, nada para se impressionar pois a novela do ajuste fiscal ainda não tem data para acabar.

     Performance da carteira em outubro 2,10% aguardando por  uma nova rodada de queda nos rendimentos dos FII " Revisionais comendo solta", " Possuo 4 FII queimando caixa" não sei até quando vão aguentar distribuir  rendimentos nos patamares atuais, esperando um novo ajuste nos preços destes ativos e possíveis entradas adiante.

   Estou se virando como posso na atual crise  ,  ando muito preocupado com a recente alta nos impostos, tenho habito de controlar boa parte inflação pessoal principalmente monitorando meus custos fixos, este ano minha inflação pessoal esta beirando a 20%, agora imagine ano que vem com aumento de IPTU, IGPM de 10% repassado para aluguel, aumento de luz,condomínio,CPMF, repasse da inflação nos produtos alimentícios.

   Muito me admira quem tem carro IPVA, IPTU de casa, Imposto de renda alto, custos com filhos etc como consegue se virar nesta crise? Atualmente tenho vivido no ócio e não consigo nem sair do nível sobrevivência .

   Usei boa parte de meus conhecimento em matemática financeira para estimar que dada atual situação nos impostos etc: Daqui alguns anos para se manter um nível "sobrevivência " o básico sem luxos "arroz com feijão" o indivíduo vai ter que ganhar  uns 4 mil por mês para viver no modo sobrevivência.
   
  A luta com o dragão da inflação, impostos, custos fixos ainda esta longe de acabar!

Resumo da metas substituir um passivo por um ativo.

Condomínio:  400 reais  <<< Executada
Seguro fiança 240 reais  <<< Em andamento

   Até breve pessoal boa sorte em seus investimentos.



terça-feira, 20 de outubro de 2015

Resumo dos dividendos.

Aporte de outubro como previsto anteriormente meu aporte apresentou uma diminuição substancial, setembro 1500,00 dilmas.

   Compras do Mês "ABCP11" este fundo apresenta baixa liquidez por se tratar de uns dos fundos mais antigos do setor shopping ao lado do SHPH11.

   Comprei 160 cotas a valor de mercado 10,20 totalizando 1621,00 doletas, pela baixa liquidez nem adiantou muito  tentar pescaria neste fundo.

    A estrategista para entrar com desconto em fundos de baixa liquidez sempre será esperar alguma fuga de manada ou noticia ruim no FII, neste aspecto convém deixar ordens bem baixas no book para pegar a sardinhada querendo pular fora.

  Racional por de trás da alocação, fundo resiliente em relação crise atual no varejo yield baixo porem contaste.

                             Fundamentos método desenvolvido by Mestre dos dividendos.


 P/PV:0,96
 PL: 127,74
Cape Rate anual: 9,36%
DY anual regime de Juros simples: 8,69%
DY anual regime de juros compostos:9,05%
Vacância física: 1,06% sobre ABL
Média de receitas brutas: 5 milhões por Mês.
Gestora Rio bravo.

                                             Comparando com seus pares:
                    


  Como podem ver este fundo da ganhos marginais baixos, porem objetivo deste fundos  resilientes estilo SHPH e ABCP sempre foi balancear meus riscos em relação a algumas exposições da carteira, principalmente em  fundos arriscados  como TBOF, TRNT, RNGO , SDIL ou seja estes fundo servem como hedge ou proteção de patrimônio.

 Ganhos marginais irrelevante se comparado a  outros FII, porem estes fundos hedge seguram o fluxo de dividendos quando todos os outros vem apanhando  no meio da crise.

  Dica do mestre" Mais vale 0,70 ou 0,80% ao Mês com frequência  do que 1% ou 1,10% com alto risco.
  Farei uma simulação mostrando que  pagamento frequentes  no médio longo prazo superam  muito pagamentos não recorrentes de fundos mais arriscados com contratos típicos.

  Mesmo comprando a mercado consegui baixar um pouco meu PM que estava um pouco alto  reduzindo um pouco todo risco de oscilações na distribuição de dividendos em minha carteira, além de aproveitar toda distribuição gorda de natal.

 Em relação  ao HGBS  maior fundo de shopping  em minha carteira, também é o  maior listado em bolsa: Acredito que mesmo todas as questões recorrentes neste fundo, ainda seja um  dos melhores fundo deste setor listado em bolsa,porem  vem apanhando muito em relação a crise atual no setor de  varejo,consequentemente avisto uma redução  eminente dos proventos,  pode acontecer já nos próximos meses de acordo com meus indicadores fundamentalistas.

   De acordo com minhas analise comprei barato , só volto a compra quanto o pessoal se dar conta que a renda vai cair substancialmente, além deste detalhe este fundo tem uma pendência jurídica em relação a penhora do CRI goiabeiras podendo acarretar na perda de 11% do patrimônio deste respectivo FII.

Convém fazer contas antes de comprar  exigir ágio além da margem de segurança em relação a penhora do CRI.

Reparem como a receita vem minguando  faz alguns meses, em relação ao salto das receitas junho&Julho diz respeito a algumas negociações dos imóveis do fundo, portanto lucro não recorrente que não voltara a se repetir.
Agora repare na queda marginais da receitas em  Agosto&setembro se formou um abismo!
Para manter sua distribuição nos patamares atuais o fundo vem queimando caixa, como todos sabemos logo logo a gasolina acaba.


Dividendos setembro.
Total 510,92


                                                Carteira do mestre atualizada.

                                           Gráfico de evolução nos dividendos.
Perspectiva em relação ao mercado de lajes corporativas no Brasil:
Péssima para 2016, 2017,2018 , 2019 compre sabendo dos riscos, informações tiradas do relatorio da Cushman & wakefield umas das maiores consultorias de imóveis no mundo, responsável pelo laudo de avaliação de diversos FII listados em bolsas, também responsável pela avaliação de empreendimentos imobiliários em diversos países.

Portanto meu caros gafanhotos se tu aguenta compra cotas no ciclo de baixa, continue comprando regularmente! aguente 5  anos de ferro nos imóveis.

  Como podem ver  não estou nem um pouco preocupado ,como dito anteriormente o capital investido em FII tem retorno em aproximadamente 5 a 7 anos nos melhores FII da bolsa  e 10 anos nos piores.

Gafanhotos imobiliários entrando mercado de lajes corporativas atualmente aguentem ferro quente até o próximo ciclo imobiliário, caso contrario temos a disposição outros setores mais defensivos como agências, educacional e hospital.

   De todo modo um bom balanceamento setorial pode mitigar um poucos das perdas contábeis no próximos anos.

 Porem como é setor defensivo tu não compra imóvel com desconto porque todo mundo infra a cota .

Tudo tem seu lado bom e ruim!

Devido a este fator sempre será  interessante diversificar de acordo com sua estratégia ou idade!

Caso você tenha paciência e  tempo para esperar pelo próximo ciclo imobiliário vai fundo, caso contrario mantenha uma alocação mais defensiva.

Como sou porra louca tenho bastante lajes corporativas , vamos ver no que vai dar! claro vou balanceando com outros setores de shopping, varejo e logística e ainda tenho renda fixa na carteira para segurar as pontas.

Se o ferro estiver muito quente deixo o setor de lajes corporativas um pouco estacionado e aloco um pouco mais em agência.

Como podem ver tudo se baseia no controle de risco da carteira, setores como educacional e hospital não sou chegado, mas isto é assunto para outro post.

Resumo da metas:

Condomínio toma logo 400 pila para superar este passivo.
O próximo da lista será o seguro fiança do apartamento avaliado em 200 reais: toma mais 250 conto.
Até o momento minha média de provento esta saindo por volta de 500 podendo chegar bem perto dos 600 ao final do ano.

Farei um bom esforço para bater este passivo maldito  " seguro fiança', além de duelar com nosa inflação doentia, consequentemente com uma diminuição substancial dos aportes,talvez futuras quedas nos rendimentos dos FII além dos reajustes ano que vem nos impostos.

Viva a banania!
Até breve pessoal.



sábado, 17 de outubro de 2015

Perspectiva dos FII em relação ao "mercado imobiário Brasileiro".

  Para cada investidor chegando recentemente ao mercado de FIIs trazendo conhecimento acumulado no mercado acionário, renda fixa ou qualquer outra modalidade, tem sido cada vez mais comum cometer erros de estratégia  por desconhecimento do produto adquirido .

   Não irei me alongar muito neste post pois a intenção aqui é mostrar como controlo minha carteira de FII com punho de ferro, balizando minha alocações & estratégia com diversos indicadores fundamentalistas do mercado imobiliário.

  Tenho observado  que existe um erro comum  neste mercado: correlacionar estratégias do mercado acionário com o mercado de FII.
  
   Existe diversas diferenças entres estas modalidades de investimentos :

   FII  possuem payout Ratio de 95%  sobre lucros líquidos auferidos semestralmente.

   A renda dos FII são oriundas de alugueis de imóveis, portanto passível de  impactos correlacionados diretamente ao mercado imobiliário local.

   A maior parte dos FII brasileiros não são alavancados, portanto devemos prestar atenção ao preço de aquisição,  o preço de aquisição deve ser levado em conta! Pelo simples fato de que um imóvel não multiplica seu valor  como ações de empresas.

   Esta diferença é crucial: Enquanto uma empresa bem gerida pode multiplicar sua influência consequentemente seu capital dispondo de alavancagem, fazendo aquisições aumentando a participação no mercado etc.

   Um FII só pode alugar seu imóvel para locatários de acordo com o preço do metro quadrado praticado na região, qualidade do imóvel, perfil do imóvel, setor do imóvel etc.

    Portanto se um metro quadrado praticado na região gira em torno de 70 por área bruta locável o respectivo FII situado nesta região  ira locar sua ABL por 70 reais o M2.

      Putz mestre desta eu não sábia , quer dizer que um FII não multiplica seu valor como ações de crescimento, o preço praticado pelo aluguel sempre vai ser ditado pela situação do mercado imobiliário.

     Mas mestre se eu comprar regularmente meu preço médio de aquisição no longo prazo tende ao valor de mercado!

     A resposta é sim e não!

    Primeiramente: Para que tu consiga fazer aquisições regularmente para que seu preço médio no longo prazo se iguale ao valor do mercado , tu vai precisar ser milionário ou ter poucos FII em carteira, deve optar por uma carteira reduzida consequentemente com menor diversificação setorial ou dispor de aportes cavalares e FII com cotas baratas.

     Exemplo:  Possuo em  minha carteira diversos FII avaliados em mais de 1000 reais cada cota, portanto para fazer preço médio nestes FII  teria que dispor de uns 5 mil por Mês só para alimentar cada fii, se foste levar em conta toda carteira teria que fazer aporte de mais de 15 mil reais para conseguir alimentar todos FII regularmente.
  
  Outra vício que trazem do mercado acionário ignorando o preço de aquisição de cada FII desconhecimento dos mecanismo especulativos do mercado imobiliário local, entendam de uma vez o preço das cotas reflete a situação do mercado imobiliário.

   Quem compra a qualquer preço  compraria um imóvel no augi da bolha especulativa brasileira!

  Compre barato e bem localizado ao em vez de caro e mal localiza!

Os imóveis dos FII são avaliados periodicamente por consultoria especializadas: Todos os anos cada fii apresenta um laudo de avaliação: No ciclo de alta o imóvel se valoriza no ciclo de baixa desvaloriza.

  Como em períodos anteriores devido ao  crédito barato oferecido pelo nosso governo principalmente no IPO: Ouve casos de FII sendo avaliados por 1 Bilhão de reais, atualmente vale 840 milhões consequentemente no final do ano este imóvel vai perde em média mais 10% do valor de mercado ou seja 84 milhões podem evaporar rapidinho OBS : Alguns FII de minha carteira apresentam quedas abismais de  12% no valor dos imóveis.

Comprar no ciclo de alta é igual comprar barraco na favela por um  preço de uma mansão na barra da Tijuca!Fuja de IPO.

    Comprar FII deve seguir o mesmo ritual de comprar imóvel, estude a localidade o metro quadrado praticado, ciclo imobiliário,qualidade construtiva etc.

   Outro fator que é completamente ignorado pela maioria dos investidores diz respeito ao custo de manutenção do empreendimento.

   Portanto em uma crise o custo de manutenção do empreendimento aumenta: Imposto, IPTU, Condomínio etc.

   Se você não monitora quanto custa para manter seu FII  esta cometendo um erro primário, na primeira rescisão de aluguel seu FII pode parar de distribuir rendimentos para bancar despesas urgentes chamando cada cotista por meio de subscrição para injetar dinheiro no caixa do fundo.
  
  Outra questão que deve ser levado em conta: "Taxa de adm de cada imóvel"  quanto cada gestor cobra para administrar o respectivo empreendimento consequentemente o que ele entrega como resultado.

  E por ultimo se imóvel esta sendo bem cuidado ou precisa de reformas para se tornar competitivo.

   Todas estas dicas estão sanadas no post anterior demonstrações financeiras em FII!

                                            "Controle pessoal desenvolvido por mim"
            
                    
Conclusões:

 O potencial de valorização das ações é infinitamente maior do que os FII.

 FII  refletem toda conjuntura econômica do mercado imobiliário.

  A liquidez de vários FII é muito baixa possuindo spreads grandes no book de venda, tenha exata noção do FII que esta comprando.

 O futuro do mercado de FII passivos tende para concentração das cotas na mãos de poucos cotistas,  vender em grande quantidades principalmente no ciclo imobiliário de baixa acarretara em  perdas vultosas.

  Os imóveis de cada  FII sofrem depreciação com o tempo, precisando auferir reformas constantes para manter a competitividade do empreendimento.

  Alguns gestores cobram taxas abusivas entregando resultados péssimos.

 Alguns FII principalmente  de shopping possuem custo de manutenção alto.

   O custo de girar capital nos FII é muito alto "20% sobre ganho de capital".

  Sempre de preferência para ações quando assunto for trades ou gestão ativa.

  O retorno médio do capital investido nos FII atualmente gira em torno de 7 anos, portanto se tu quer auferir juros compostos tenha em mente " manter seu FIIs pelo menos durante uma década"

  Troque de fII apenas se os fundamentos estiverem péssimos, tenha  outro FII em mente para substituir o antecessor de preferência com as mesma características para não desbalancear a carteira.

Existe um pessoal que faz trades nos FII, 'não partilho desta visão",porem respeito cada estratégia  acredito que de para ganhar dinheiro com isso, porem dou preferência para o mercado acionário aonde a relação risco retorno é muito maior.

Vacância faz parte do negocio! mitigamos este risco com diversificação .

No ciclo de baixa a maior parte dos FII não consegue repor a inflação , apenas no longo prazo imóveis e alugueis tendem a repor a inflação.
Quando digo longo prazo é coisa de 20 anos ou mais!

Um ciclo imobiliário completo pode ocorrer por volta 10 até 20 anos de acordo com a conjuntura macroeconômica do pais.

 Quem compra cotas atualmente  no mercado de FII  tem  apenas 3 certezas: Revisional negativas, laudos negativos e aumento de vacância  para os próximos anos.

 Oportunidade para longo prazo, porem boa parte das carteira vai ser castigada !
Se tu tem visão de longo prazo  aguenta a turbulência momentânea vai fundo!
Caso contrario fica na renda fixa que paga um yield similar aos FII atualmente com menor risco.

 Não estou querendo desestimular ninguém" Mas entendam de uma vez " se for  investir em FII que seja consciente dos riscos desta modalidade de investimento" na maior parte das vezes  investidores tem  planos de curto ou médio prazo, neste cenário não compensa o risco assumido.
 
Vai imigrar? e não quer deixar lastro em moeda fraca & desvalorizada fique líquido na renda fixa e não perca tempo com FII, porque tu pode vender com prejuízo contábil e deixar de ganhar 4% de juros real na renda fixa sem dor de cabeça.


    


domingo, 11 de outubro de 2015

Parceria entre "Mestre dos Dividendos&Viver de Dividendos"

Olá investidores do blogosfera!

Gostaria de anunciar uma nova parceria com o blogueiro "Viver de Dividendos" compartilhando seu excelente conteúdo focado em empresas de dividendos, FII e Reits americanos.

  Além disso vou estar desenvolvendo conteúdo para uma nova sessão no blog: "Relatórios de FII comentados pelo mestre dos dividendos", aonde vou estar ensinando  macetes contábeis para avaliar um FII.

  Além dos relatório comentados: Vou expor todos resultados dos 16 FII em minha carteira Mês a Mês pelo método de acompanhamento citado em post anterior.

 "Conteúdo grátis  sem Xororó, já aviso que meu blog não tem fins lucrativos, portanto não vou estar lucrando nada para disponibilizar conhecimento"

  Faço isso para compartilhar todo conhecimento acumulando ao longo de minha jornada ensinando educação financeira de base para pessoas comuns com "ênfase na estratégia de dividendos" .

   Agora sem enrolação compartilho este excelente vídeo de Viver de dividendos analisando toda conjuntura econômica correlacionada ao  setor de lajes corporativas no Brasil.

                                        
        

sábado, 3 de outubro de 2015

Demonstrações financeiras em FII.


 Olá investidores do blogosfera neste post vou  expor um método que habitualmente venho usando para avaliar demonstrações financeiras nos FII de minha carteira.
  
   Primeiro passo: Entre no site da Bovespa na aba demonstrações "financeiras & relatórios"
   Segundo passo: Procure pelo site particular do FII.

Exemplo pratico:
FII: TBOF11
Setor: Lajes corporativas.
Administradora: BTG Pactual

Procure por relatório mensal do primeiro mês do ano até o ultimo relatório disponível no site.
Procure por Informe mensal do primeiro mês do ano até o ultimo Informe mensal disponível no site.
Procure por demonstrações financeiras no site da "BTG Pactual" na aba do respectivo FII.

  Com as 3 fontes contábeis citadas acima crie uma planilha contendo as seguinte abas.

   
                                 Entre com as informações financeiras do fundo:

                                                
                    
Primeiro some todas receitas do Mês: OBS: Aluguel, Receitas financeiras advindas de aplicações financeiras , multas etc.

Segundo some a respectiva taxa de Administração com a taxa de consultoria OBS: Apenas se houver taxa de consultoria.

Terceiro Some todas despesas do Fundo: Condomínio, taxa de administração, taxa de consultoria, taxa da fiscalização da CVM, taxa jurídicas etc etc.

Quarto subtraia Total das despesas (-) taxa de administração para obter a taxa gasta na manutenção do edifício entre outros pormenores. OBS:  Discriminado como "Total sobras"

 Quinto "Resultado":Disponível no informe contábil como  "Resultado líquido do exercício"

 Sexto Total distribuído: Total de receitas (-) total de despesas = Resultado distribuído aos cotistas.

 Sétimo quantidade de cotas  dividido pelo resultado líquido = Total distribuído por cota.

                     Oitavo construa um gráfico para avaliar o desempenho de seu fundo.

  

    Alimente sua Tabela sempre que sair informações contábeis  no mês corrente.

Leitura do gráfico: Receitas caindo
Despesas aumentando
Taxa administração elevada.
Taxa de Vacância do empreendimento 42%
Contratos típicos vencendo em 2018.

 Use estes dados para monitorar  a " saúde financeira do fundo", sempre que um inquilino romper com um contrato típico, consequente a  receita aumenta no primeiro mês pela rescisão contratual e apresenta queda acentuada nos meses posteriores.

  Sempre que as despesas aumentarem exponencialmente procure saber aonde seu administrador esta aplicando  dinheiro do caixa do fundo: Geralmente em reformas retrofit ou manutenção de equipamentos.

 Uma dica importante  fique de olho nas reservas financeiras do fundo, existem fundo que tem o habito de queimar caixa para manter sua distribuição em patamares altos, cito como exemplo "BRCR" para manter distribuição nos patamares atuais o fundo distribui uma parte do dinheiro aplicado na renda fixa.

  Saiba diferenciar  dinheiro que se arrecada com locação do dinheiro que se arrecada com aplicações financeiras, acenda o farol sempre que as receitas financeiras forem caindo e consequentemente afetando o caixa do fundo.

  Faça uma leitura do contratos do fundo, multas, prazos, carências e principalmente a data de vencimento, se possível monitore toda saudade financeira de seus inquilinos.

  Outra dica importante: Sempre que um inquilino deixar o FII procure saber para onde foi,quanto pagou pelo metro quadrado enquanto esteve como seu locador,  quanto vai pagar pela nova localidade, deste modo avalie se os gestores estão sendo competitivos ao oferecer metros quadrados sobrevalorizados aos seus clientes.

  Avalie a qualidade da governança do fundo:  Fundos que omitem dados contábeis, com pouco transparência em seus informes contábeis com  toda certeza não  merecem seu suado dinheirinho, "pare de alimentar gestores incompetentes"

 Analise se o imóvel precisa de reformas para continuar competitivo.
 Analise localidade do imóvel etc etc.

 Analise o setor de atuação "OBS" compare fundos de um mesmo setor, nada de comparar shopping com lajes corporativas etc.

 Para isto que existe distribuição por setores,  comparar setores diferentes não faz o menor sentido.
 O diferencial nessa estratégia sempre foi: Limitar um determinado setor em sua carteira, definindo um percentual na sua carteira ou mesmo não investindo neste setor.

Setores da minha carteira.

Lajes corporativas
Shoppings
Bancos
Varejo
Logística

     Mestre TBOF é perigoso porque tu tem ele na carteira?

   O preço que estou pagando pelo metro quadro esta saindo por uma bagatela, metade dos imóveis vizinhos.
   O fundo  possui 42% de vacância e consegue produzir uma média de 5 milhões de receitas.
    Questão de precificação tendo uma diversificação ao qual me possibilita arriscar mais em apostas futuras.

                                              Comparando com seus pares:

  TRTN11B: Em reformas "retendo caixa até agosto de 2016"

  Receitas ligeiramente maiores , pois o fundo vem retendo caixa há mais de um ano, consequente      lança sua retenção como receitas.
 Suas receitas fixas sem  distorções de caixa giram em torno de 6 milhões, este empreendimento possui atualmente 19% de vacância.



RNGO: Meu queridinho do setor,  receitas giram em torno de 2 milhões e 200 mil.
Taxa de vacância atualmente 3,18%.
Taxa de Administração baixa.
Despesas baixas.
Distribuição linear.

      
HGJH11: Outro fundo que considero com boa gestão.
Receitas médias na casa de 1 milhão e 600 mil.
Taxa de vacância atual 7%
Taxa de Administração boa.
Despesas sobre controle.
Obs: Apresenta uma leve queda na distribuição devido a inadimplências de alguns inquilinos, sinal vermelho para possível aumento de vacância futuro.


Boa sorte pessoal, futuramente vou expor detalhadamente outros estudos em fase de desenvolvimento.

Seguindo a deixa do blogosfera deixarei um álbum completo do Clan of xymox, banda de darkwave recomendada pelo mestre dos dividendos.